GPPS Platformu: Yeni Konut Endeksi Birinci Ele Evrilmeli
Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, yeni konut fiyat endeksinin birinci el konut fiyat endeksine evrilmesi gerektiğini savundu.
Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla 2010 yılında mevcut olup 2012 yılı ile yayınlanmaya başlayan Konut Fiyat Endeksi (KFE) altyapısı değerlendirildi. Birinci El Konut pazarı, projeden teslim aşamasına kadar gelen inşaat sürecini kapsamakta olup, bu sürecin başlangıcından bitişine kadar üreticilerin konut pazarlama ve satış aşaması devam etmektedir.
Sektör tecrübe ve deneyimi, pazar yapısı içinde yaklaşık %75 oranında konutların proje aşamasında, yaklaşık %25 oranında stok veya teslime hazır aşamada satıldığını göstermektedir. Yüzde 75’i temsil eden proje aşamasında mortgage ve konut kredisi ile satılan konutlarda; kullanılan krediler ekspertiz ve değerleme olanağı olmadığı için ağırlıklı olarak garantör proje geliştirici işbirliği ile sunulan proje garantörlüğü ile gelişmektedir. Birinci el konut pazarında yüzde 25’i temsil eden mortgage ve konut kredisi ile yapılan satışlarda Konut Fiyat Endeksi (KFE) veri tanımı sektör için anlam ifade etmektedir.
Konut Fiyat Endeksi verisi, konutun fiyatını temsil etmek üzere bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren ticari bankalara yapılan başvurular sırasında gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri verisinin kullanıldığını açıklamaktadır. Satışın gerçekleşerek kredinin kullandırılması şartı aranmamakta, değerlemesi yapılan tüm konutlar kapsama dâhil edilmektedir. GPPS Platformu olarak, yayınlanan veriler içinden birinci el konut pazarına referans olabilmesi için sadece “Yeni Konutlar Fiyat Endeksi” (YKFE) değerlendirmesi ile hareket edilmektedir. Yeni Konut Fiyat Endeksi, yapım yılı içinde bulunulan yıl veya bir önceki yıl olan, yani son iki yıl içinde inşa edilen konutların saf fiyat değişimlerini ölçen bir alt endekstir.
TCMB Yeni Konut Fiyat Endeksi için 2023 yılı baz başlangıcı 100 (2023 = 100) olarak kabul edilmektedir. Yeni Konutlar Fiyat Endeksine göre aylık artış %1,55 oranında gerçekleşmiş, 2026-07 döneminde 238,68 olan endeks değeri 2026-08 döneminde 242,37 seviyesine yükselmiştir. Bu durum, Türkiye genelinde son 2 yılda inşa edilmiş olan konutların fiyatlarının bir önceki aya göre ortalama %1,55 oranında değişim göstererek arttığını göstermektedir. Yeni Konutlar Fiyat Endeksine göre yıllık artış %24,86 olarak gerçekleşmiş, 2025-08 döneminde 194,12 olan endeks değeri bir yıl sonra 2026-08 döneminde 242,37 olmuştur. Bu da Türkiye genelinde son 2 yılda inşa edilmiş olan konutların fiyatlarının son bir yılda nominal olarak ortalama yıllık %24,86 oranında değişim göstererek yükseldiği anlamına gelmektedir. Ağustos 2026 ayındaki 242,37 değeri, Türkiye'deki ortalama konut fiyatlarının 2023 yılındaki baz döneme göre yaklaşık 2,42 katına çıktığını göstermektedir.
Enflasyonist ortamda, 300’e yakın doğrudan ve dolaylı işçilik, malzeme, hizmet ve benzeri alt kalem girdisi olan inşaat, proje geliştirme ve GYO'larda 2026 yılında %30’a yakın inşaat maliyetleri artış gösterirken konut fiyat endekslerinin birinci el ve ikinci el olarak farklı endeks değerleri ile açıklanması değerlendirilmelidir. GPPS Platformu olarak bir konutun sıfır veya kullanılmış olması bizim için önemlidir. Kullanılmış olan konutun maksimim 2 yıllık veya iki yılın üstünde yaş değerine sahip olması önem taşımamaktadır.
Birinci el konut fiyat endeksine yönelik olarak sıfır, projeden ve birinci el teslime hazır konutların bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren ticari bankalara yaptığı başvurularda gayrimenkul değerleme şirketlerinin düzenlediği değerleme raporlarındaki yeni konut tanımını 1.el ve 2.el olarak yeniden tanımlayarak veri seti oluşturmalıdır. Çünkü faiz oranlarının yüksek seviyelerde olduğu dönemlerde sıfır konutlarda mortgage ve konut kredi kullanım oranı %15’ler seviyesinde seyretmektedir. %15’ler seviyesinin referansı gayrimenkul değerleme şirketleri düzenlediği değerleme raporları olurken %85’in referansı sıfır / birinci el tapu satış değerleri ve/veya faturalar olmalıdır. Sıfır, projeden ve birinci el proje aşamasında konutlar, gayrimenkul proje geliştirme, inşaat, GYO dernek, platformların inşaat maliyet, proje konut satış fiyat refanslarına göre 1.el veri seti oluşturulmalıdır.
GPPS Platformu, talep ettiği yeni konut fiyat endeksinin birinci el konut fiyat endeksine evrilme önerisinin değerlendirilmesini istemektedir. Bu öneri, projeden özellikle yatırım özellikli satın alımlar için önem arz etmektedir. Mevcut konut fiyat endeksinin ağırlığı yeni ve eski altyapı olarak hazırdır. Bu değerler alt yapısı gereği büyük oranda imalat tarihi ne olursa olsun İkinci El konut fiyatlarına referanstır. Bu referansın birinci el pazarına uyarlanması önemli, değerlidir.
Ayrıca GYO’ların temsili yüzde 11 olup, GYO profesyonellerinin ortalama gayrimenkul sektörü iş tecrübesi 15,6 yıldır. Kariyer planlarını beklemeye alan ve arayış içinde olan pazarlama ve satış profesyonel temsili %11 olup, bu profesyoneller ortalama 10,6 yıllık pazarlama ve satış iş tecrübesine sahiptir.
#İnşaat #Altyapı #YeşilDönüşüm #YönetimStratejisi
Kaynak: Habere Git