Türkiye'de 2026 Kentsel Dönüşüm Hukuku ve Salt Çoğunluk Kuralı
Türkiye’de kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturuyor. Kanunun amacı, afet riski taşıyan alanlarda ve riskli yapılarda daha güvenli yaşam alanlarının oluşturulmasını sağlamak. Ancak uygulama yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değil; mülkiyet hakkı, arsa payı, çoğunluk kararları, pay satışı, tebligatlar, kira yardımları ve dava hakları açısından önemli hukuki sonuçlar doğuruyor.
2026 itibarıyla özellikle malik kararlarının alınması konusunda önemli bir değişiklik bulunuyor: Eskiden dönüşüm kararlarında sıkça kullanılan üçte iki çoğunluk sistemi yerine artık hisseler bakımından salt çoğunluk, yani yüzde 50’yi aşan pay çoğunluğu esas alınıyor. Ayrıca Şubat 2026’da yapılan düzenlemeyle maliklerin yeni yapılaşmaya ilişkin karar almadan önce toplantı yapmasına yönelik usuller daha ayrıntılı hale getirildi.
Riskli yapı tespiti için binadaki bütün maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmiyor. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardan riskli yapı tespiti talep edebiliyor.
Güncel uygulamaya göre riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılıyor, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılıyor ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan ediliyor. İşlem, muhtarlık ilanının son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılıyor.
Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devredilmişse ilgili idareye itiraz edebiliyor. İtiraz, yedi kişilik teknik heyet tarafından değerlendiriliyor. Heyette üniversitelerden gelen dört uzman ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinden üç uzman bulunuyor.
Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından maliklere ve yapıda yaşayanlara tahliye ve yıkım için süre veriliyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre bu süre 90 günden fazla olamıyor. Süre içinde bina tahliye edilip malikler tarafından yıktırılmazsa idare tarafından yıkım süreci başlatılabiliyor.
4 Şubat 2026 tarihinde yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle maliklerin karar alma sürecine ilişkin prosedür daha ayrıntılı hale getirildi. Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerden birinin istemi üzerine yeni uygulamanın belirlenmesi için toplantı yapılabiliyor. Toplantının, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğuyla gerçekleştirilmesi ve kararın yine hisseler bakımından en az salt çoğunlukla alınması gerekiyor. Karar tutanak altına alınarak imzalanıyor.
Anayasa Mahkemesi de kentsel dönüşüm uygulamalarının mülkiyet hakkına etkisini çeşitli kararlarında değerlendirdi. Mahkeme, bir kentsel dönüşüm uyuşmazlığında maliklerin paylaşım modeline ilişkin itirazlarının etkili biçimde incelenmemesini mülkiyet hakkı ve etkili başvuru hakkı açısından ihlal olarak değerlendirdi.
#KentselDönüşüm #İnşaat #Altyapı #MülkiyetHakları #Hukuk
Kaynak: Habere Git